Pratiquement l'ensemble du territoire rural du Québec est en zone agricole, soit la zone verte. Si vous achetez une maison à la campagne, vous êtes possiblement en zone verte. Il est alors important pour vous de savoir en vertu de quel droit votre résidence a pu être construite en zone verte, est-ce:
- Un droit acquis?
- Un droit accordé aux agriculteurs?
- Une autorisation de la Commission de la protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ)?
Seul un notaire spécialiste en droit agricole pourra vous indiquer ce que vous pouvez faire, ou non, avec votre résidence construite en zone verte.
Ce n'est pas tous les producteurs agricoles qui ont la chance d'avoir une relève. Si vous avez cette chance, il est important de bien planifier le transfert pour en faire une réussite.
La planification d'un transfert de ferme doit se faire à l'avance, puisque le transfert doit très souvent se répartir sur plusieurs années. Consultez un notaire de GCL dès les premiers instants pourra vous aidez à connaître et à comprendre toutes les possibilités que vous pourrez choisir pour réussir votre transfert.
Dès que votre immeuble se trouve en zone verte, il devient sujet aux interdictions prévues dans la LPTAQ.
Les cinq interdictions qui touchent les immeubles situés en zone agricole, sont les suivantes:
- L’utilisation à une fin autre que l’agriculture, soit les utilisations résidentielle,
commerciale, industrielle et institutionnelle; - La coupe des érables dans une érablière (sauf pour des fins sylvicoles, de sélection
ou d’éclaircie); - Le lotissement, c’est-à-dire l’aliénation (vente ou donation) d’une partie d’un lot si on
conserve un droit de propriété sur un lot contigu ou réputé contigu (aux fins de la loi,
deux lots séparés par un chemin public, un chemin de fer, une emprise d’utilité publique
ou la superficie d’un lot sur laquelle porte un droit acquis sont réputés contigus); - L’aliénation (vente ou donation) d’un lot, si le propriétaire conserve un droit de propriété
sur un lot contigu ou réputé contigu; - L’enlèvement de sol arable.
Si vous prévoyez vendre ou acheter une terre, vous aurez plusieurs avantages à consulter un notaire de l’étude Gagnon, Cantin, Lachapelle & Associés (S.E.N.C.R.L.) notaires et conseillers juridiques spécialiste en droit agricole, notamment pour effectuer les vérifications suivantes:
- Est-ce que la vente est faite en conformité avec les dispositions de la LPTAQ?
- Est-ce que la terre bénéficie du crédit de taxes pour une exploitation agricole enregistrée (EAE)?
- Est-ce que la TPS et la TVQ sont applicables?
Un notaire peut également vous aider à rédiger une promesse d'achat pour l'acquisition d'une terre agricole.
La LPTAQ reconnaît des droits acquis aux immeubles construits avant l'entrée en vigueur du décret de zone agricole.
Les droits acquis reconnu sont de:
- 5 000 mètres carrés pour un usage résidentiel;
- 10 000 mètres carrés pour un usage commercial, industriel et institutionnel.
Lorsqu'une surface de droits acquis sera séparée du reste de la terre pour la première fois, vous devrez faire reconnaître ces droits acquis par la CPTAQ. Vous devrez également faire reconnaître ces droits dans d'autres situations, par exemple, pour l'obtention d'un permis. Dans tous les cas, un notaire de GCL est le professionnel tout indiqué pour présenter votre déclaration et s'assurer d'un résultat positif.
Également, depuis le 21 juin 2001, vous devez vous adresser à la CPTAQ si vous désirez changer l'usage principal exercé sur la surface de droits acquis (par exemple de résidentiel à commercial). Il est toutefois possible d'ajouter une deuxième utilisation sur la même superficie de droit acquis. Vous pouvez donc, sous réserve de certaines conditions, vous construire une deuxième maison à l'intérieur de votre 5 000 m.c. de droit acquis.
La LPTAQ permet à certaines personnes de se soustraire aux interdictions de la loi, les conditions suivantes doivent toutefois être respectées:
- Un agriculteur peut se construire une résidence pour lui-même, son enfant ou son employé sur la terre où il exerce sa principale activité;
- Le propriétaire d'une terre ayant une superficie de plus de 100 hectares peut y construire une résidence;
- Le morcellement et le lotissement seront permis, si la superficie vendue et la superficie conservée sont de plus de 100 hectares chacune;
- Le morcellement et le lotissement seront permis, si la vente est faite à deux producteurs agricoles, propriétaires de terres contiguës à la terre vendue.
Vous êtes dans une situation qui nécessite une demande d'autorisation auprès de la CPTAQ lorsque vous voulez passer outre à une des interdictions prévues par la LPTAQ et que vous ne pouvez invoquer aucun droit prévu par elle.
La demande d'autorisation gagnera à être préparée par un notaire de GCL qui saura étayer son dossier de bons arguments.
Vous avez besoin d'être représenté(e) devant divers organismes?
Dans tous les dossiers agricoles, plusieurs organismes entrent en jeu. Le notaire peut être votre lien avec ces organismes, il peut vous aider à traiter notamment avec:
- La CPTAQ;
- Le Ministère de l'Agriculture, Pêcheries et Alimentation (MAPAQ), Direction du soutien à l'enregistrement et du remboursement des taxes (DSERT);
- L'Union des Producteurs Agricoles (UPA);
- Les Producteurs de lait du Québec et les autres fédérations de producteurs en ce qui concerne les quotas;
- La Financière agricole du Québec;
- Financement agricole Canada;
- Les différentes municipalités.
La Financière agricole du Québec (FAQ) et Financement agricole Canada (FAC) sont deux organismes gouvernementaux qui peuvent garantir des prêts consentis aux producteurs agricoles.
Que ce soit par le biais de la FAQ, de la FAC ou des autres institutions financières, le rôle du notaire sera de s'assurer que vous êtes épaulés et conseillés dans toutes les étapes de l'obtention de votre financement.
- Convention d'actionnaires pour producteurs agricoles;
- Testament de l'agriculteur
- Bail de ferme / location de terres agricoles
- Obtention de subvention
- Achat ou transfert de l'entreprise agricole
