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Droit agricole

Votre immeuble se trouve-t-il… en territoire agricole?

PAR Me Virginie Lachapelle
Rédigé le 19/11/2015

Votre immeuble se trouve-t-il… en territoire agricole?

Vous projetez acheter une résidence? Avez-vous vérifié si elle se situe en zone agricole? Vous êtes déjà propriétaire, savez-vous si votre propriété est située en zone agricole?

Il y a une forte probabilité que oui. La zone agricole au Québec représente à peine 2% de la superficie totale du Québec; cependant, les meilleures terres agricoles se situent dans la partie la plus densément peuplée du Québec. Voici un lien très utile de la Commission de la protection du territoire agricole (CPTAQ), qui vous y réfère:

 

www.cptaq.gouv.qc.ca

 

Historique

Déposée le 9 novembre 1978, la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles a établi les zones agricoles du Québec afin de faire cesser l’étalement urbain dans les terres agricoles de bonne qualité. Cette Loi a une prévalence tant sur la réglementation municipale que sur le Code civil du Québec puisque les municipalités doivent établir leur plan d’aménagement en conséquence et que les propriétaires sont limités dans leur droit de propriété quant à leur libre jouissance et à l’utilisation qu’ils peuvent en faire.

 

Les interdictions en zone agricole

La Loi impose 5 interdictions en zone agricole:

  1. Utilisation du lot à des fins autres qu’agricoles
  2. Interdiction de couper des érables
  3. Interdiction de morceler un lot
  4. Interdiction de diviser des lots contigus
  5. Interdiction de prélever du sol arabe

La première restriction est celle qui limite le plus le droit de propriété et qui représente l’essence même de la Loi : tout immeuble situé en territoire agricole ne doit faire l’objet que d’une utilisation agricole et il n’est pas permis de faire des activités autres qu’agricoles. Par activité agricole on entend, entre autre, la culture et l’élevage.Une utilisation résidentielle ou commerciale est donc prohibée.

 

Droits acquis

Heureusement, les propriétaires d’immeuble déjà bâtis avant l’entrée en vigueur de la Loi ont pu bénéficier de droit acquis et poursuivre leur utilisation autre qu’agricole. C’est la raison d’être des maisons se trouvant dans les rangs à proximité des terres.

Cependant, un futur acheteur d’une belle maison de campagne doit être au courant de certaines limitations au droit acquis:

  • La superficie maximale des droits acquis ne pourra jamais dépasser 5 000 m2 pour une résidence et 10 000 m2 pour un commerce;
  • Il est possible de perdre les droits acquis en cas de destruction totale de l’immeuble et de non reconstruction durant un délai d’un an;
  • Le changement d’usage, de résidentiel à commercial par exemple, n’est pas possible.

Il y a par contre des extensions au droit acquis. Sur une superficie de 5 000 m2, il sera possible de construire une seconde résidence à coté de la résidence bénéficiant d’un droit acquis. Un propriétaire aurait intérêt à consulter un notaire pour savoir si ce droit s’applique à lui.

 

Autorisation

Si aucune résidence n’était érigée sur l’immeuble lors de l’entrée en vigueur de la Loi, il devient impossible pour le propriétaire de se prévaloir du droit acquis et d’utiliser l’immeuble à des fins autres que l’agriculture, sauf s’il présente une demande à la CPTAQ.

Une telle demande doit préférablement être préparée par un notaire qui saura étayer son dossier de bons arguments. Il tentera de convaincre les commissaires qu’ils doivent accorder l’autorisation. Notamment, il invoquera que:

  • Les sols ne sont pas de première qualité;
  • Aucun élevage ne se trouve à moins de 500 m;
  • Des propriétaires voisins ou dans la même situation ont déjà bénéficié d’une autorisation;
  • Le terrain n’est pas cultivable et/ou ne serait pas rentable pour un producteur agricole;
  • L’utilisation résidentielle projetée ne nuira pas aux activités agricoles avoisinantes.

L’autorisation de la Commission est requise dès qu’il s’agit de transgresser une des 5 interdictions ci-dessus mentionnées et tout comme pour les droits acquis, cette autorisation ne vaut que pour une utilisation et ne peut être modifiée (de résidentiel à commercial). Elle ne peut pas se perdre comme les droits acquis, mais elle ne peut pas s’étendre à une deuxième résidence.

 

Conclusion

Si vous êtes propriétaire d’une résidence située en zone agricole ou que vous souhaitez vous porter acquéreur d’une telle résidence, vous auriez intérêt à savoir en vertu de quoi (droit acquis ou autorisation) votre maison est construite, puisque vos droits et vos obligations seront différents.

De plus, un mémo comme celui-ci est trop bref pour donner l’ensemble des particularités de la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles. Si vous avez des questions spécifiques sur la situation de votre immeuble, vous auriez avantage à consulter un notaire de l’étude Gagnon, Cantin, Lachapelle & Associés (S.E.N.C.R.L.) notaires et conseillers juridiques; il saura vous informer, vous conseiller et vous guider.

Me Virginie Lachapelle, notaire