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Droit agricole

Comment se bâtir une maison en zone agricole? Cherchez les îlots déstructurés!

PAR Me Virginie Lachapelle
Rédigé le 23/02/2017

Comment se bâtir une maison en zone agricole? Cherchez les îlots déstructurés!

Vivre à la campagne est un rêve pour plusieurs personnes. Toutefois, ceux qui tentent d’accomplir leur rêve se rendent vite à l’évidence que s’ils veulent vivre à la campagne, ils n’auront d’autre choix (ou très peu d’autres) que d’habiter une résidence construite avant 1978.  Les rêves de maison neuve et de campagne n’apparaissent pas conciliables facilement.

 

En effet, la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles du Québec (Loi) interdit, depuis le 9 novembre 1978, l’ajout de résidence à l’intérieur du territoire agricole, c’est-à-dire à l’extérieur des villes et villages. Bien entendu, cette interdiction est sujette à quelques exceptions assez bien connues, telle que :

 

  1. Droit de démolir une résidence bâtie avant le 9 novembre 1978 (bénéficiant de droit acquis) pour en reconstruire une au même endroit.
  2. Droit de construire une résidence à l’intérieur d’une superficie de droit acquis dont bénéficie une seconde résidence (5000 m.c. pour les deux résidences).
  3. Droit de se construire une résidence sur un terrain adjacent à un chemin public où les services d’aqueduc et d’égout sont déjà autorisés par un règlement municipal adopté avant le 9 novembre 1978.
  4. Droit de se construire une résidence sur un terrain totalisant 100 hectares.
  5. Droit pour un producteur agricole de se construire une résidence…si vous êtes producteur agricole, vous aurez plusieurs options, parlez-en avec votre notaire.

 

Les exceptions ci-dessus sont rares et soumises à plusieurs modalités et conditions restrictives. Il y a toutefois une autre solution, plus simple mais méconnue du public : Les îlots déstructurés.

Les îlots déstructurés sont des zones de superficie plus ou moins grandes, contenant certaines résidences, mais contenant également des terrains vacants où il est possible de se construire une maison neuve. Ces zones sont établies par la Commission de protection du territoire agricole (CPTAQ) par décisions rendues aux termes de l’article 59 de la Loi, suivant une demande à portée collective. Les termes « article 59 », « demande à portée collective » et « îlots déstructurés » sont donc tous liés et réfèrent tous à la même chose : La possibilité pour un particulier d’acquérir un terrain vacant en zone agricole et de s’y construire une résidence.

 

Comment est-ce possible? 

Les municipalités, voyant de plus en plus les espaces disponibles pour de nouvelles résidences à l’intérieur de leur périmètre urbain diminué, s’adressent à leur MRC afin de trouver des espaces disponibles en zone verte. La MRC examine des photographies aériennes de son territoire et établit un plan dans lequel certaines zones (futurs îlots déstructurés) sont identifiées comme présentant un potentiel de nouvelles résidences qui ne viendront pas nuire aux activités agricoles.  Par la suite, la MRC présente cette demande à portée collective (i.e. affectant plusieurs municipalités) à la CPTAQ et celle-ci rendra, sauf opposition, la décision en vertu de l’article 59 de la Loi. La MRC aura ensuite l’obligation d’adopter un règlement de contrôle intérimaire pour ajuster la réglementation municipale à la décision de la CPTAQ.  Une fois ce règlement adopté, les îlots déstructurés sont officiels et des espaces deviennent disponibles. À l’heure actuelle, depuis 2005, plus de 80 décisions ont été rendues et des milliers de terrains sont devenus disponibles pour vente et construction en zone agricole au Québec.

 

Mais peu de gens savent cela…

Dans tout ce processus, les propriétaires des terrains faisant partie de la zone définie pour devenir un îlot déstructuré ne sont pas avisés. Ils ne sont également pas avisés lorsque le règlement est adopté. Ils ne savent donc pas qu’ils peuvent vendre à un particulier une portion de leur terrain et que celui-ci pourra y construire une résidence.

 

Maintenant vous le savez…

À qui revient donc le rôle d’aviser les propriétaires que c’est possible? Probablement qu’il revient à celui qui rêve de se construire en zone agricole et qui aura pris connaissance du présent texte.  Il existe des cartes que tous et chacun peuvent consulter pour trouver ces trésors de terrains.  Une fois le terrain trouvé, il sera possible de communiquer avec le propriétaire (possiblement un producteur agricole) pour lui présenter une offre d’achat. Puisque la CPTAQ a défini ces terrains comme non propice à l’agriculture, il y a de fortes chances qu’elle soit acceptée.

Seulement quelques spécialistes du droit agricole pourront vous informer au sujet des îlots déstructurés.  En effet, il existe plusieurs types d’îlots déstructurés et les 80 décisions sont toutes différentes les unes des autres, il ne faut pas se tromper!  C’est pourquoi il convient de consulter un professionnel en la matière pour vous guider dans vos démarches. Voici tout de même le lien pour la cartographie aérienne de la CPTAQ où il est possible de voir les terrains où l’article 59 est en vigueur :

 

www.cptaq.gouv.qc.ca

 

Pour les autres terrains où l’article 59 n’est pas encore en vigueur, mais le sera prochainement, et pour toutes questions, n’hésitez pas à communiquer avec moi directement!

Me Virginie Lachapelle, notaire